corona-4901878_640

Koronavírus – meglévő, folyamatban lévő, leendő hitelek, banki ügyintézés

Az elmúlt 2 napban tudakozóvá váltam, ugyanis rengeteg ügyfelem keresett meg, arra kérve, hogy mondjam el a tapasztalataimat, véleményemet a koronavírus hatásával kapcsolatban a hitelkamatokra, folyamatokra, banki ügyintézésre vonatkozóan. Bár az világos, hogy jelenleg nem egy hitelezési válságot élünk meg, mégis – mint nagyon sok gazdasági szektorra – így a bankvilágra is hatással van a járvány. Fontos azonban kiemelni, hogy pánikra jelenleg semmi ok nincsen, bizonyos óvintézkedések megtételével ilyen szempontból is megfelelően kezelhető a helyzet.

Szeretném leszögezni, hogy ebben az írásomban nem a koronavírus okozta gazdasági kockázatokat elemzem, ez ugyanis jelenleg megjósolhatatlan. Így a jelen és a közeli jövő helyzetére szorítkoznék, azt vizsgálva, hogy ezen időszakban mire számíthattok Ti, mint a bankok ügyfelei.

Mindennapi banki ügyintézés

A Magyar Bankszövetség 13 pontból álló ajánlást adott ki tagintézményeinek, melynek célja, hogy összehangolt fellépésben védekezzenek a magyar bankok „lehetséges járványhelyzetek” ellen. A megelőzés kiemelt kérdésként szerepel az ajánlásokban, ahogy az arra való felkészülés is, hogy krízishelyzetben is működni tudjon a pénzügyi szektor.

EZÉRT MOST AZ A LEGFONTOSABB, HOGY AZ ELŐTTÜNK ÁLLÓ HETEKBEN AZ ÜGYFELEK CSAK AKKOR A MENJENEK BANKFIÓKBA, HA A SZEMÉLYES ÜGYINTÉZÉS ELKERÜLHETETLEN!  

Ami a banki munkatársakat illeti: a Magyar Bankszövetség javasolja többek között a banki alkalmazottak otthoni munkára való felkészülését és a kritikus fontosságú csapatok rotációját is.

Mi, bankfüggetlen hitelszakértők is mindent megteszünk, hogy minél kisseb fertőzésveszélynek tegyük ki az ügyfeleinket, munkatársainkat és a környezetünket, így csak a legszükségesebb ügyfél-, és banki találkozóinkat bonyolítjuk le. Ugyanitt fontos elmondanunk, hogy ha a közeljövőben valakinek elkerülhetetlen a hitelügyintézés, akkor kedvezőbb helyzetbe kerülhet, ha rajtunk keresztül intézi hitelügyeit. A legtöbb esetben ugyanis megoldható, hogy ügyfeleinkkel akár otthonukban, vagy olyan helyen találkozzunk, amely kevésbé kitett a vírusfertőzésnek. Ezen túl a hitelügyintézés során, a személyes banklátogatás számát akár 1 alkalomra is csökkentheti rajtunk keresztül.

Fontos kiemelni, hogy információink alapján az összes bank meg is tette a szükséges óvintézkedéseket, melyek sok esetben még szigorúbbak is, mint az általános elvárás (pl. az egyik banknál még azokat a dolgozókat is 2 hetes önkéntes házi karanténra „ítélik”, akik az elmúlt 1 hétben nem fertőzött országból tértek haza).

Általánosságban elmondható, hogy utazási tilalom van érvényben üzleti utak tekintetében, helyette itthonról, online lehet kapcsolódni a külföldi meetingekhez. A fiókokban gyakoribbak a takarítások, fertőtlenítések, sok helyen a hagyományos szappanokat fertőtlenítő készítményekre cserélték, illetve a mosdókba és bejáratokhoz extra kézfertőtlenítő géleket, kendőket helyeznek ki. Az ügyintézők az asztalaikat naponta többször törlik át fertőtlenítő kendővel, sőt, ma reggel, amikor kölcsönkérelmeket vittem leadni egy bankfiókba, éppen gumikesztyűket osztottak ki a banki kollégáknak.

Sok banki kollégánk úgy gondoja, hogy megnőhet a kereslet a folyószámla hitelkeretek, illetve a hitelkártyák iránt. Ez valóban jó átmeneti megoldás lehet, ha úgy látjuk, hogy az elkövetkező időszak átvészelésére nincs elegendő likvid tőkénk. Tartsuk azonban szem előtt, hogy a későbbiekben ez hátránnyal is járhat például lakáshitel igényléskor, ugyanis az ilyen keretek (akár ki van használva, akár nem) fél százalékával, mint meglévő törlesztőrészlettel számolnak a bankok, tehát ronthatja a jövedelemarányos törlesztési mutatónkat. Erre megoldás lehet, ha a vészhelyzet elmúltával azonnal megszüntetjük, vagy minimálisra csökkentjük a hitelkeretünket.

Hitelügyintézés

Meglévő hitelek: eddig sem győztük hangsúlyozni azt, hogy a régóta (több, mint 2 éve, illetve a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek megjelenése előtti) meglévő, rossz kondíciókkal, rövid kamatperiódussal, de magas kamatozással rendelkező hiteleket (nem beszélve a még régebbi, forintosított hitelekről) ki kell váltani egy korszerűbb és biztonságosabb konstrukcióra. Nem csak mi, hitelszakértők, de a Magyar Nemzeti Bank és a pénzintézetek is ezen az állásponton vannak, illetve több hullámban fel is hívták erre az ügyfelek figyelmét. Mégis sokszor látom, hogy valamiért az ügyfelek számára nem elég ijesztő a hitelük törlesztőrészletének emelkedésének kockázata, pedig ezzel éppen az ilyen helyzeteknek teszik ki a pénzügyi biztonságukat! Gondoljunk bele, az elmúlt 2 hétben a rövid kamatperiódusú (1,3,6, 12 hónapos kamatperiódus) hitellel rendelkező ügyfelek nem csak azt tapasztalták meg, hogy emelkedhetnek a kamatok, hanem azt is, hogy a tőzsdék pillanatok alatt esésbe kezdhetnek, a munkahelyek pedig bizonytalanná válhatnak. Most tehát pontosan látható, hogy nagyon törékeny lehet az idilli állapot, így érdemes cselekedni, a jelenlegi jó kamatokkal minimum 5-10 évre befixálni a törlesztőrészletet. Amellett, hogy a kiváltással, korszerűsítéssel nagyobb biztonság jár, még a havi törlesztő is csökkenhet (sok esetben nem is kevéssel, jellemzően akár 10-30 ezer Ft-al alacsonyabb havi törlesztőt tudunk elérni ügyfeleimmel 10 éves kamatperiódus esetén, mint a meglévő 6 havi kamatperiódusú hitelük törlesztője), ugyanis az olló folyamatosan záródik össze, a régi, kockázatos hitelek magas kamataitól alacsonyabbak lehetnek a mai 10 évig fix konstrukciók kamatai, emellett egy kiváltás során akár további, szabadon felhasználható pénzforráshoz juthatnak az ügyfelek, lakáshitel árazással (jó lehetőség lehet ez például azoknak, akik az alacsony tőzsdei árfolyamon szeretnének jó áron bevásárolni…).

Folyamatban lévő ügyek: megállás nélkül hívnak az ügyfeleim, akiknél folyamatban van a hiteligénylés, hogy a kialakult helyzet növelheti-e az átfutási időt. A válaszom: igen. A banki vezetők visszajelzése alapján, ha tartjuk a jelenlegi állapotokat, akkor nem, vagy alig érezhető lassulások lesznek, de ha rosszabb lesz a helyzet, akkor lehetnek komolyabb fennakadások. Jó hír, hogy sok bank felkészítette az ügyintézőket, bírálókat az otthoni munkavégzésre, így a teljeskörűen befogadott ügyletek távolról is tudnak haladni és eljutni a jóváhagyásig. Emellett a rajtunk keresztül folyó ügyletekre továbbra is érvényes a zöldfolyosós ügyintézés, így meglévő ügyfeleimnek emiatt kevésbé kell aggódnia.

Beadás előtt álló ügyletek: a kölcsönkérelmek beadását, banki befogadását és rögzítését jelenleg nem befolyásolja a kialakult helyzet, tehát ha megvan a kiválasztott ingatlan, akkor nem javasolt emiatt visszalépni az adásvételtől (sőt, célszerű még a jelenlegi, igen alacsony kamatkörnyezetben elindítani az ügyletet). Amennyiben még nem készült el az Adásvételi szerződés, biztonsági okokból azt javaslom, hogy min. 90 napos határidő szerepeljen benne az utolsó vételárrész megfizetésére vonatkozóan. A kölcsönigénylésekhez (beleértve az otthonteremtéshez kapcsolódó állami támogatásokat is) a legtöbb dokumentumot elég emailben prezentálni (pl. számlakivonatok, GYED, GYES határozatok, stb.), ami eredetiben kell, az is sok esetben igényelhető online (pl. NAV igazolások, OEP igazolás, stb.), elővigyázatossági okokból érdemes ezt a megoldást választani, ekkor viszont kalkuláljunk azzal, hogy így több idő lehet, amíg megkapjuk a hatóságoktól a dokumentumokat, érdemes tehát mielőbb kikérni ezeket.

A lakáshitellel, személyi kölcsönnel, CSOK-kal, a babaváró kölcsönnel és szabadon felhasználható hitelekkel kapcsolatban személyre szabott ajánlatokat, konzultációt itt kérhetsz.

Filep Hajni

hitelszakértő

hajnalka.filep@benkspartner.hu

gold-bar-4721364_640

Bankpiaci trendek 2020

2019-ben ismét tovább bővült az újonnan kibocsátott hitelek értéke, ráadásul őrületes tempóban. A teljes kihelyezett hitelállomány 2017 óta folyamatosan nő, s bár az egész évre vonatkozó adatok még nincsenek meg, az 1-3 negyedév feldolgozottsága alapján már most kivehető az egyértelmű növekedés. Jelenleg nem látható olyan ok, vagy körülmény, ami miatt ez a tendencia ne folytatódna 2020-ban is. Lássuk, hogy milyen bankpiaci trendek várhatók idén és hogy ezeket hogyan lehet okosan kihasználni.

  1. Továbbra is fókuszban az otthonteremtéshez kapcsolódó állami támogatások

A CSOK és a hozzá kapcsolódó kamattámogatott hitel (köznyelven CSOK hitel) népszerűsége 2019 előtt is egyre növekedett. A családtámogatási akcióterv bejelentése után sokan kivárták ennek életbelépését, így az év első felében a használt lakás vásárlására felvett új hitelek száma csökkent, az új lakás vásárlására felvett új hitelek száma pedig nőtt.  Persze ennek ellenére még mindig jóval nagyobb volument mutat a használt lakásokra kért hitel. Ez nem meglepő, hiszen sokkal több a használt lakásokat érintő tranzakció, és még mindig jóval kevesebb új lakás épül a kereslethez képest.

Az otthonteremtéshez kapcsolódó állami támogatások vélhetően idén is fókuszban maradnak, sőt, növekedés is várható a volumenben. 2019. július 1. óta több olyan ügyfél keresett meg, akinek rendelkezésre áll a teljes összeg, ami az ingatlan vásárlásához vagy építéséhez szükséges, azonban önerejüket inkább befektetik (például az 5 éves MÁP Plusszba, melyről bővebb információ ide kattintva olvasható), hiszen úgy gondolják, hogy az állami támogatásokat mindenképpen érdemes kihasználni.

Az is jellemző, hogy a párok a maximális igényelhető állami támogatással, és a teljes termékpaletta kombinációjával élnek. Gyakori, hogy ügyfeleim a babaváró támogatás folyósítása után kezdik el keresni leendő otthonukat, majd, ha megvan a kiválasztott ingatlan, akkor élnek a CSOK és az ehhez társítható kamattámogatott hitel által nyújtott lehetőségekkel.

A jelenleg igényelhető állami támogatásokról itt található egy praktikus áttekintés.

2. Az igénylők a kiszámítható hiteleket választják

A tavalyi év során az éven belül változó kamatozású hitelek szinte teljesen eltűntek. Csökkent az 5 éves kamatperiódusú hitelek száma is, míg a hosszú kamatperiódussal kihelyezett volumen (10 éves, végig fix kamat) óriásit emelkedett.

Jelenleg is azt látjuk, hogy egyre zárul össze az olló az 5 évig fixált és a 10 évig fixált hitelek kamatai között, egyes bankoknál alig van fél százalék különbség. Nem beszélve arról, hogy a 10 éves kamatperiódusú kölcsönök THM-je sok esetben alig magasabb 3%-nál, tehát ez a konstrukció nemcsak biztonságos, de olcsó is (főleg, ha 3%-os éves inflációval számolunk….).

A saját ügyfélkörömben is azt tapasztalom, hogy jellemzően csak azok választják az 5 éves kamatperiódust, akik a felvett összeget az 5 éves szuperállampapírba fektetik. Erről a témáról bővebb információ ide kattintva található.

3. Meglévő hitelek korszerűsítése, átdolgozása, hitelkiváltás

2019-ben rekordot döntöttünk a hitelkiváltások kapcsán is. Ennek okai az alábbiak:

  • a devizahitelek könnyű és olcsó forintosítása
  • új hiteleknél alacsony árazás
  • a meglévő kölcsönöknél folyamatosan csökkenő törlesztő részletek

Bár az egyes ügyfelek különböző okokból élnek a hitelkiváltás lehetőségével, a végeredmény jellemzően ugyanaz: több tízezer forintot spórolnak az új törlesztőrészlettel, mindezt úgy, hogy biztonságosabb és kiszámítható lesz a kölcsönük.  A 2-3 éve meglévő hitelek jelentős része ugyanis rövid (3 havi, 6 havi, 1 éves) kamatperiódusban van (ehhez képest mégis nagyon magas kamattal futnak, gyakran találkozom 6-7%-os meglévő lakáshitel kamatokkal), tehát abszolút ki van téve az ügyfél a kamatok és ezzel együtt a törlesztő részletek emelkedésének.

Emellett sok ügyfelem kapcsán felmerül az a probléma, hogy a meglévő hiteleinek törlesztése miatt nem fér bele a lakáscélja megvalósításához kapcsolódó – akár a kamatmentes babaváró kölcsön, vagy a kamattámogatott, illetve piaci hitel – igénylése, az érvényben lévő jövedelem terhelhetőségi jogszabály alapján.  Ilyen esetben a meglévő hiteleket szoktuk akár egybevonva korszerűsíteni, jobb feltételekkel befixálni a kamatokat és a kondíciókat. Azonban ez a plusz lépés nehézséget okozhat az ügyfélnek, ha már szorítja az idő, van egy aláírt adásvételi szerződés, vagy egy kiszemelt ingatlan, hiszen az ehhez kapcsolódó állami támogatások és hitelek ügyintézését nem tudjuk elkezdeni, amíg nem korszerűsítettük a meglévő terheket. Lakásvásárlás előtt érdemes tehát minél korábban ránézni a jelenlegi tartozásokra és kedvezőbbé tenni azokat.

2020-ban is mindenképpen érdemes tehát felülvizsgálni az olyan hiteleket, melyek több, mint 1,5 éve lettek felvéve, hiszen az elérhető fix kamatok (és ezzel együtt a törlesztőrészletek) továbbra is nagyon alacsonyan vannak, ráadásul egyedi kedvezményeinkkel (kamatkedvezmény, kedvező elő-, vagy végtörlesztés, egyszeri díjak elengedése, lakás-, és személyi hitelek összevonása kedvezőbb konstrukcióba, stb.) és egyszerűsített folyamatainkkal méginkább kedvezőbbé tudjuk tenni ügyfeleink hitel kitettségét.

4. Szabad felhasználású jelzáloghitel + szuperállampapír = több milliós nyereség

Egyre több olyan ügyfelünk kéri a segítségünket, akik pontosan kiszámolták, hogy egy ügyes trükköt alkalmazva, közel 2-4 millió forintos nyereséget tudnak elérni 5 év alatt 10-20 millió forint befektetésével. A pénzt MÁP Pluszba fektetik be, ami egy magas hozamú állampapír, államilag garantált hozammal. Persze, felmerül a kérdés, hogy honnan szerzik azt a tíz-húsz millió forintot. A módszerben nincs semmi varázslat, a lehetőséget az ultra alacsony hitelkamatok teremtik és a (nemcsak ehhez képest) magas állampapír hozamok adják. Mivel jelenleg is 7 ilyen ügyletem van folyamatban, egyértelműnek látom, hogy ezzel a lehetőséggel 2020-ban is előszeretettel fognak élni az ügyfelek. Az ezzel kapcsolatos részletes írásunk itt olvasható.

4. Jelzáloghitel helyett személyi kölcsön

A tavalyi év során mind a megkötött szerződések, mind az átlagos hitelösszeg tekintetében ismét nagyot nőtt a személyi kölcsön volumen. Míg a fedezetlen hitelek kamatai egyre alacsonyabbak (jelenleg a 6.95%-os kamattól igényelhető személyi kölcsön, de az akciók, rajtunk keresztül igényelhető egyedi kedvezmények kapcsán ez gyakran még alacsonyabb), a folyamatban és átfutási időben is egyre jobban teljesítenek a bankok, ráadásul a legtöbb konstrukció végig fix, tehát nincs törlesztőrészlet emelkedési kockázat.

Gyakori eset, hogy az ügyfél lakáscéljának megvalósításához csupán 4-5 millió forintra, vagy ennél is alacsonyabb összegű hitelre van szüksége. Ilyenkor az ajánlatok összehasonlításából az látható, hogy ilyen alacsony hitelösszegnél hasonló összköltséggel jár mindkét termék, az átfutási idő és igénylési folyamat tekintetében a személyi kölcsönök felé billenhet a mérleg. Ide kattintva olvashatsz részletesen a témáról.

A lakáshitellel, személyi kölcsönnel, CSOK-kal, a babaváró kölcsönnel és szabadon felhasználható hitelekkel kapcsolatban személyre szabott ajánlatokat, konzultációt itt kérhetsz.

Filep Hajni

hitelszakértő

hajnalka.filep@benkspartner.hu

house-167734_640

Lakáshitel vagy személyi kölcsön

A megtakarításaink összege a legtöbb esetben nem elegendő a lakáscéljaink megvalósításához, szükségünk lehet kisebb-nagyobb hitelre is. Az, hogy az összköltség tekintetében lakáshitellel, vagy személyi kölcsönnel járunk-e jobban, a hitelösszegtől függ. Lássuk tehát, hogy hány millió Ft-ig éri meg személyi kölcsönt felvenni, és hány millió forinttól igényeljünk lakáshitelt.

Gyakori eset, hogy az ügyfél lakáscéljának megvalósításához csupán 2-3 millió forintra, vagy ennél is alacsonyabb összegű hitelre van szüksége. Ilyenkor az ajánlatok összehasonlításából az látható, hogy ilyen alacsony hitelösszegnél összköltségben nagyon kicsi a különbség a lakáshitel és a személyi kölcsön között, folyamatban, átfutási időben viszont az utóbbi felé billen a mérleg.

Összköltség

  • egyszeri díjak: egyrészt egy lakáshitel esetén több és magasabb összegű egyszeri költséggel kell számolnunk (értékbecslési díj, folyósítási díj, közjegyzői munkadíj, jelzálogjog bejegyzésének díja, stb.), mint a személyi kölcsönöknél (itt esetleg folyósítási díj merül fel, de a legtöbb bank ezt is elengedi, illetve magasabb hitelösszeg esetén lehet közjegyzői munkadíj, de ez jellemzően alacsonyabb, mint a jelzáloghiteleknél). Ráadásul a személyi kölcsönt általában évi 200.000 Ft-ig ingyenesen lehet előtörleszteni. Bár a rajtunk keresztül érkező, lakáshitelt igénylő ügyfeleknek a legtöbb pénzintézet elengedi az egyszeri díjak egy részét (és sok esetben ingyenes előtörlesztést is tudunk biztosítani), a fennmaradó kifizetendő díjakkal számolva még mindig hasonló lehet az egyenlő összegű és futamidejű lakáshitel összköltsége, mint ugyanezekkel a tulajdonságokkal bíró személyi kölcsöné. A mérleg körülbelül 5-6 millió forintos hitelösszegtől kezd a lakáshitelek javára billenni, de itt is érdemes pontosan kiszámolni az ajánlatok által nyújtotta lehetőségeket, s ebbe a számításba érdemes belekalkulálni az átfutási időt is.
  • sávos árazás: lakáshitelek esetén gyakori, hogy minél magasabb hitelösszeget igénylünk egy adott pénzintézettől, annál alacsonyabb a kamat. Egy 4.500.000 Ft-os hitelösszegnél tehát magasabb kamattal tudunk lakáshitelt felvenni, mint egy 5-10-15-20 M Ft-os összeg esetében. Ez, és a kedvező személyi kölcsön kamatok eredményezik, hogy az alacsonyabb összegű lakáshitel és ugyanekkora fedezetlen kölcsön kamatai között egyre kisebb a különbség. Persze a személyi kölcsönöknél is van sávos árazás, azonban a termék sajátosságaihoz igazítva alacsonyabb hitelösszeggel elérhetők a jobb kondíciók, mint a lakáshitelek esetében.

Folyamat, átfutási idő: azösszköltségbe nemcsak a pénzzel mérhető aspektusokat, hanem a folyamatot és az átfutási időt is érdemes belekalkulálni. Érdemes mérlegelni például, hogy néhánymilliós hitelösszegért megéri-e számunkra, hogy a bank jelzálogjoga terhelje az ingatlanunkat, illetve megéri-e vállalni a banki értékbecslést, a hosszú átfutási időt. Ingatlanos kollégáimtól mindig azt a visszajelzést kapom, hogy bár az eladók számára is egyre inkább természetesebb, hogy a vevőnek hitelre van szüksége az ingatlan megvásárlásához, mégis azt kevésbé támogatják, ha csupán 3-4 millió Ft miatt húzódik az adásvétel, hiszen jellemzően aki elad, az vesz is, és nem szerencsés, ha pont ez a minimális összeg az, ami miatt ők maguk nem tudnak készpénzes vevőként fellépni. Az átfutási idő kapcsán egyébként személyi kölcsön esetén 1-2 héttel számolhatunk (az igénylés és a folyósítás között), lakáshitelnél viszont 4-8 héttel érdemes kalkulálni.

A fentiek alapján tehát mindenképpen érdemes minden aspektust megvizsgálva nemcsak a bankok között válogatni, hanem a hitelösszegnek megfelelően a különböző banki termékek között is.

A lakáshitellel, személyi kölcsönnel, CSOK-kal, a babaváró kölcsönnel és szabadon felhasználható hitelekkel kapcsolatban személyre szabott ajánlatokat, konzultációt itt kérhetsz.

Filep Hajni

hitelszakértő

hajnalka.filep@benkspartner.hu