2019-ben ismét tovább bővült az újonnan kibocsátott hitelek értéke, ráadásul őrületes tempóban. A teljes kihelyezett hitelállomány 2017 óta folyamatosan nő, s bár az egész évre vonatkozó adatok még nincsenek meg, az 1-3 negyedév feldolgozottsága alapján már most kivehető az egyértelmű növekedés. Jelenleg nem látható olyan ok, vagy körülmény, ami miatt ez a tendencia ne folytatódna 2020-ban is. Lássuk, hogy milyen bankpiaci trendek várhatók idén és hogy ezeket hogyan lehet okosan kihasználni.
- Továbbra is fókuszban az otthonteremtéshez kapcsolódó állami támogatások
A CSOK és a hozzá kapcsolódó kamattámogatott hitel (köznyelven CSOK hitel) népszerűsége 2019 előtt is egyre növekedett. A családtámogatási akcióterv bejelentése után sokan kivárták ennek életbelépését, így az év első felében a használt lakás vásárlására felvett új hitelek száma csökkent, az új lakás vásárlására felvett új hitelek száma pedig nőtt. Persze ennek ellenére még mindig jóval nagyobb volument mutat a használt lakásokra kért hitel. Ez nem meglepő, hiszen sokkal több a használt lakásokat érintő tranzakció, és még mindig jóval kevesebb új lakás épül a kereslethez képest.
Az otthonteremtéshez kapcsolódó állami támogatások vélhetően idén is fókuszban maradnak, sőt, növekedés is várható a volumenben. 2019. július 1. óta több olyan ügyfél keresett meg, akinek rendelkezésre áll a teljes összeg, ami az ingatlan vásárlásához vagy építéséhez szükséges, azonban önerejüket inkább befektetik (például az 5 éves MÁP Plusszba, melyről bővebb információ ide kattintva olvasható), hiszen úgy gondolják, hogy az állami támogatásokat mindenképpen érdemes kihasználni.
Az is jellemző, hogy a párok a maximális igényelhető állami támogatással, és a teljes termékpaletta kombinációjával élnek. Gyakori, hogy ügyfeleim a babaváró támogatás folyósítása után kezdik el keresni leendő otthonukat, majd, ha megvan a kiválasztott ingatlan, akkor élnek a CSOK és az ehhez társítható kamattámogatott hitel által nyújtott lehetőségekkel.
A jelenleg igényelhető állami támogatásokról itt található egy praktikus áttekintés.
2. Az igénylők a kiszámítható hiteleket választják
A tavalyi év során az éven belül változó kamatozású hitelek szinte teljesen eltűntek. Csökkent az 5 éves kamatperiódusú hitelek száma is, míg a hosszú kamatperiódussal kihelyezett volumen (10 éves, végig fix kamat) óriásit emelkedett.
Jelenleg is azt látjuk, hogy egyre zárul össze az olló az 5 évig fixált és a 10 évig fixált hitelek kamatai között, egyes bankoknál alig van fél százalék különbség. Nem beszélve arról, hogy a 10 éves kamatperiódusú kölcsönök THM-je sok esetben alig magasabb 3%-nál, tehát ez a konstrukció nemcsak biztonságos, de olcsó is (főleg, ha 3%-os éves inflációval számolunk….).
A saját ügyfélkörömben is azt tapasztalom, hogy jellemzően csak azok választják az 5 éves kamatperiódust, akik a felvett összeget az 5 éves szuperállampapírba fektetik. Erről a témáról bővebb információ ide kattintva található.
3. Meglévő hitelek korszerűsítése, átdolgozása, hitelkiváltás
2019-ben rekordot döntöttünk a hitelkiváltások kapcsán is. Ennek okai az alábbiak:
- a devizahitelek könnyű és olcsó forintosítása
- új hiteleknél alacsony árazás
- a meglévő kölcsönöknél folyamatosan csökkenő törlesztő részletek
Bár az egyes ügyfelek különböző okokból élnek a hitelkiváltás lehetőségével, a végeredmény jellemzően ugyanaz: több tízezer forintot spórolnak az új törlesztőrészlettel, mindezt úgy, hogy biztonságosabb és kiszámítható lesz a kölcsönük. A 2-3 éve meglévő hitelek jelentős része ugyanis rövid (3 havi, 6 havi, 1 éves) kamatperiódusban van (ehhez képest mégis nagyon magas kamattal futnak, gyakran találkozom 6-7%-os meglévő lakáshitel kamatokkal), tehát abszolút ki van téve az ügyfél a kamatok és ezzel együtt a törlesztő részletek emelkedésének.
Emellett sok ügyfelem kapcsán felmerül az a probléma, hogy a meglévő hiteleinek törlesztése miatt nem fér bele a lakáscélja megvalósításához kapcsolódó – akár a kamatmentes babaváró kölcsön, vagy a kamattámogatott, illetve piaci hitel – igénylése, az érvényben lévő jövedelem terhelhetőségi jogszabály alapján. Ilyen esetben a meglévő hiteleket szoktuk akár egybevonva korszerűsíteni, jobb feltételekkel befixálni a kamatokat és a kondíciókat. Azonban ez a plusz lépés nehézséget okozhat az ügyfélnek, ha már szorítja az idő, van egy aláírt adásvételi szerződés, vagy egy kiszemelt ingatlan, hiszen az ehhez kapcsolódó állami támogatások és hitelek ügyintézését nem tudjuk elkezdeni, amíg nem korszerűsítettük a meglévő terheket. Lakásvásárlás előtt érdemes tehát minél korábban ránézni a jelenlegi tartozásokra és kedvezőbbé tenni azokat.
2020-ban is mindenképpen érdemes tehát felülvizsgálni az olyan hiteleket, melyek több, mint 1,5 éve lettek felvéve, hiszen az elérhető fix kamatok (és ezzel együtt a törlesztőrészletek) továbbra is nagyon alacsonyan vannak, ráadásul egyedi kedvezményeinkkel (kamatkedvezmény, kedvező elő-, vagy végtörlesztés, egyszeri díjak elengedése, lakás-, és személyi hitelek összevonása kedvezőbb konstrukcióba, stb.) és egyszerűsített folyamatainkkal méginkább kedvezőbbé tudjuk tenni ügyfeleink hitel kitettségét.
4. Szabad felhasználású jelzáloghitel + szuperállampapír = több milliós nyereség
Egyre több olyan ügyfelünk kéri a segítségünket, akik pontosan kiszámolták, hogy egy ügyes trükköt alkalmazva, közel 2-4 millió forintos nyereséget tudnak elérni 5 év alatt 10-20 millió forint befektetésével. A pénzt MÁP Pluszba fektetik be, ami egy magas hozamú állampapír, államilag garantált hozammal. Persze, felmerül a kérdés, hogy honnan szerzik azt a tíz-húsz millió forintot. A módszerben nincs semmi varázslat, a lehetőséget az ultra alacsony hitelkamatok teremtik és a (nemcsak ehhez képest) magas állampapír hozamok adják. Mivel jelenleg is 7 ilyen ügyletem van folyamatban, egyértelműnek látom, hogy ezzel a lehetőséggel 2020-ban is előszeretettel fognak élni az ügyfelek. Az ezzel kapcsolatos részletes írásunk itt olvasható.
4. Jelzáloghitel helyett személyi kölcsön
A tavalyi év során mind a megkötött szerződések, mind az átlagos hitelösszeg tekintetében ismét nagyot nőtt a személyi kölcsön volumen. Míg a fedezetlen hitelek kamatai egyre alacsonyabbak (jelenleg a 6.95%-os kamattól igényelhető személyi kölcsön, de az akciók, rajtunk keresztül igényelhető egyedi kedvezmények kapcsán ez gyakran még alacsonyabb), a folyamatban és átfutási időben is egyre jobban teljesítenek a bankok, ráadásul a legtöbb konstrukció végig fix, tehát nincs törlesztőrészlet emelkedési kockázat.
Gyakori eset, hogy az ügyfél lakáscéljának megvalósításához csupán 4-5 millió forintra, vagy ennél is alacsonyabb összegű hitelre van szüksége. Ilyenkor az ajánlatok összehasonlításából az látható, hogy ilyen alacsony hitelösszegnél hasonló összköltséggel jár mindkét termék, az átfutási idő és igénylési folyamat tekintetében a személyi kölcsönök felé billenhet a mérleg. Ide kattintva olvashatsz részletesen a témáról.
Filep Hajni
hitelszakértő
hajnalka.filep@benkspartner.hu